成本法（Cost Approach）
核心逻辑：资产的价值等于其重置成本减去各项贬值（物理、功能、经济）。
公式：
资产评估值 = 重置全价 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值
适用场景：
微信号：15321396264
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- 专用设备、不动产（如工业厂房）
- 市场交易不活跃、未来收益难以预测的资产
关键步骤：
- 重置全价：重新购置或建造相同功能资产所需的现行成本。
- 贬值估算：
- 实体性贬值：因使用或自然老化导致的价值损失（如设备磨损）。
- 功能性贬值：因技术落后或设计缺陷导致的价值损失（如旧设备效率低于新设备）。
- 经济性贬值：因外部环境变化导致的价值损失（如政策限制、市场需求下降）。
局限性：
- 忽略资产的未来盈利能力。
- 对贬值的主观判断依赖性强。
市场法（Market Approach）
核心逻辑：通过比较近期市场上类似资产的交易价格，调整差异后确定评估值。
公式：
资产评估值 = 可比实例价格 × 修正系数（交易情况、时间、地域、功能等）
适用场景：
- 存在活跃公开市场（如住宅、汽车、大宗商品）
- 可比交易案例充足且数据可靠
关键步骤：
- 筛选可比案例：选择3个以上近期交易的类似资产。
- 调整差异因素：
- 时间因素（通胀或市场波动）
- 地域因素（如一线城市 vs 三四线城市）
- 功能因素（如设备产能差异）
- 加权平均或中位数法：综合多个可比案例的修正结果。
局限性：
- 市场不活跃时难以应用（如定制设备、稀缺资产）。
- 需排除关联交易或特殊动机（如急售）对价格的扭曲。
收益法（Income Approach）
核心逻辑：资产价值等于其未来预期收益的现值之和。
公式：
资产评估值 = ∑（未来各期收益 / (1+折现率)^t）
适用场景：
- 持续产生稳定现金流的资产（如企业股权、租赁物业、特许经营权）
- 收益与风险可量化（如商业房地产、高速公路收费权）
关键步骤：
- 预测未来收益：明确收益口径（净利润、自由现金流、租金等）。
- 确定收益期限：有限期（如矿山剩余开采年限）或永续期（如企业）。
- 选择折现率：反映资产风险（通常用CAPM模型或加权平均资本成本WACC）。
- 计算现值：对收益流进行折现，永续期可用戈登增长模型（如V = D₁/(r-g)）。
局限性：
- 对收益预测和折现率敏感,微小参数变化可能导致结果大幅波动。
- 不适用于无收益或收益不可量化的资产（如公益性资产）。
方法选择与综合应用
| 资产类型 | 首选方法 | 补充方法 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 住宅房地产 | 市场法 | 收益法（出租型） | 市场活跃时优先市场法 |
| 工业设备 | 成本法 | 市场法（二手设备） | 专用设备可能无市场可比案例 |
| 企业整体价值 | 收益法（DCF） | 市场法（PE/PB对比） | 需结合行业特点调整 |
| 高速公路收费权 | 收益法 | 成本法（重置成本） | 收益法需预测车流量和收费政策 |
| 古董艺术品 | 市场法（拍卖数据） | 专家咨询 | 需考虑稀缺性和历史价值 |
特殊注意事项
- 清算价值 vs 持续经营价值：破产清算时需用清算价值（通常低于持续经营价值）。
- 控股权溢价/折价：评估企业股权时，需考虑控制权（如51%股权溢价）或流动性折价（如非上市公司）。
- 会计准则影响：商誉减值测试优先采用收益法（未来现金流现值）,而固定资产减值可能用成本法或市场法。
总结口诀：
“有市场看市场，有收益算收益，两者都没有，成本来兜底。”
实际评估中，常需交叉验证多种方法（如DCF结果与上市公司PE对比）,并披露方法选择的理由。
以上是对“资产评估的基本方法”的简单介绍，如果您有任何疑问，可以添加我们微信或者拨打电话：15321396264，免费咨询，专人1对1解答，北京壹点壹线咨询有限公司专业办理增值电信业务经营许可证、网络文化经营许可证、工商注册、知识产权等一站式企业服务平台，竭诚为您服务。