资产评估是一项系统性、专业性的工作，其核心目的是为特定目的、在特定时点、对特定资产的价值进行估算并发表专业意见。
根据《资产评估法》《资产评估准则》以及中国资产评估协会（CAS）发布的各项准则，资产评估的内容可分为“评估对象”和“评估工作本身”两个维度,以下从实务角度梳理：
评估对象（评什么）
即资产或权益的范围,可分为：
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| 大类 | 常见细目 | 备注 |
|---|---|---|
| 不动产 | 土地（出让、划拨、农用地、建设用地）、在建工程、商业/工业/住宅房地产、投资性房地产 | 需区分使用权类型、剩余年限、规划条件 |
| 动产 | 机器设备、车辆、船舶、飞机、存货（原材料、产成品）、生物资产（林木、牲畜） | 需关注物理状态、经济寿命、技术先进性 |
| 无形资产 | 专利权、非专利技术、商标、著作权、特许经营权、域名、客户关系、商誉 | 需核实法律状态、经济寿命、收益贡献 |
| 企业价值 | 整体企业股东全部权益、部分权益、控股权、少数股权 | 需区分经营性/非经营性资产、溢余资产、或有负债 |
| 金融权益 | 股票、债券、基金、理财产品、应收账款、不良资产、碳排放权、知识产权质押融资 | 需关注流动性折扣、限售条件、信用风险 |
| 特殊资产 | 矿业权（探矿权、采矿权）、海域使用权、林地使用权、水利工程、PPP项目收益权、数据资产 | 需核查权属文件、行政许可、未来收益可持续性 |
评估工作内容（怎么评）
即评估机构围绕“价值”必须完成的专业程序与成果，可概括为“9+1”模块：
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明确基本事项
评估目的（转让、抵押、财报、IPO、司法拍卖、混改、减值测试等）、评估对象和范围、价值类型（市场价值、投资价值、清算价值、残余价值等）、评估基准日、使用有效期。 -
权属核查
不动产权证、商标注册证、专利证书、采矿许可证、公司章程、验资报告、购销合同、发票、付款凭证、资产清单、抵押/查封/质押/租赁/共有权/优先权等他项权利限制。 -
现场勘查与资产清查
拍照、测量、盘点、技术检测、运行记录、成新率判定、存货保质期、在建工程进度、工程监理报告、设备维护日志、环保达标情况。 -
市场与行业调研
宏观政策、区域规划、上下游价格、产能利用率、竞品分析、技术替代风险、客户集中度、供应商稳定性、行业景气指数、ESG因素。 -
财务与经营状况分析
历史三年一期审计报告、管理层报表、收入成本拆分、非经常性损益、关联交易、溢余资产、非经营性资产、有息负债、或有负债、税务风险、资本性支出预测。 -
评定估算
选择评估方法（成本法、市场法、收益法及其衍生模型）、建立估值模型、确定关键参数（折现率、永续增长率、功能性贬值、经济性贬值、流动性折扣、控制权溢价、缺乏流动性折扣、资产组折现率WACC vs. WARA）。 -
敏感性分析与合理性检验
价格±10%、销量±5%、折现率±1%对估值影响；与近期可比交易、上市公司市盈率/市净率/EV/EBITDA、账面净资产、清算价值交叉核对。 -
特别事项披露
产权瑕疵、未决诉讼、重大合同违约、环保处罚、税务稽查、核心技术人员离职、专利无效宣告、采矿权价款未缴、土地闲置费、抵押物被查封、疫情/地震/战争等不可抗力。 -
出具报告与归档
评估报告（含摘要、正文、备查文件）、评估说明（技术说明、测算底稿）、现场记录、询价记录、访谈纪要、专家意见、三级复核表、工作底稿电子档与纸质档保存≥15年（司法评估≥30年）。 -
期后事项跟踪（可选）
基准日至报告日之间发生的重大股权变动、资产处置、政策调整、自然灾害,需提醒报告使用人关注是否需更新估值。
一张图总结（记忆版）
资产评估 = 对象（9大类资产） + 程序（9+1步工作）
对象：房地动无企金特
程序：目权查调财估敏披存（跟“产权查调财估敏披存”谐音记忆）实务提示
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目的不同，内容深度不同：
上市公司商誉减值测试，需做资产组未来现金流预测+折现+敏感性分析；司法拍卖只需快速变现价值,可用清算折扣法。 -
“价值类型”是灵魂：
同一栋楼，市场价值5亿元，清算价值可能仅3亿元；投资价值（带长期租约）可能高于空置市场价值。 -
数据资产、碳排放权、ESG已成为2025年后评估新热点，需提前学习《数据资产评估指导意见》《碳资产评估专家指引》。
如需针对某一类资产（如矿业权、数据资产、科创板IPO知识产权）获取更细化的评估模板、参数库或案例,可再告诉我！
以上是对“资产评估包含哪些内容”的简单介绍，如果您有任何疑问，可以添加我们微信或者拨打电话：15321396264，免费咨询，专人1对1解答，北京壹点壹线咨询有限公司专业办理增值电信业务经营许可证、网络文化经营许可证、工商注册、知识产权等一站式企业服务平台，竭诚为您服务。