资产评估的作用
| 作用类别 | |
|---|---|
| 经济决策支持 | 为企业并购、重组、股权转让、资产出售等提供价值依据，防止“买贵”或“卖贱”。 |
| 融资与抵押 | 银行、金融机构要求以资产抵押融资时，需评估其公允价值以确定贷款额度。 |
| 财务报告与会计处理 | 满足会计准则要求，如资产减值测试、公允价值计量、商誉减值等。 |
| 税务与法律用途 | 用于税务申报（如土地增值税、遗产税）、司法拍卖、离婚财产分割、破产清算等。 |
| 国有资产管理 | 防止国有资产流失，确保改制、转让、出租等行为公开、公平、公正。 |
| IPO与上市 | 企业在上市前需对资产进行重估，满足监管机构和投资者的信息需求。 |
资产评估的主要方法
| 方法名称 | 核心原理 | 适用场景 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|---|
| 成本法（Cost Approach） | 资产价值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值 | 专用设备、房地产、在建工程 | 数据易获取，逻辑清晰 | 忽视市场供需，可能低估稀缺资产 |
| 市场法（Market Approach） | 参照可比资产的市场交易价格，进行差异调整后得出价值 | 房地产、股权、二手车、艺术品 | 贴近市场，易于理解 | 需有足够可比案例，市场不活跃时难用 |
| 收益法（Income Approach） | 将资产未来预期收益折现到评估基准日，得出现值 | 企业整体、无形资产、租赁物业、矿权 | 反映资产盈利能力，理论完善 | 对未来预测敏感，折现率选择主观性强 |
方法选择建议（实务导向）
| 资产类型 | 推荐方法 | 备注 |
|---|---|---|
| 房地产 | 市场法为主，成本法为辅 | 有活跃市场用市场法；特殊用途用成本法 |
| 企业价值 | 收益法为主，市场法验证 | 成熟企业用DCF；初创企业可用市销率（PS） |
| 机器设备 | 成本法为主 | 二手市场不活跃，收益法难用 |
| 无形资产（专利、商标） | 收益法为主 | 需预测未来超额收益，折现率难定 |
| 矿业权 | 收益法（DCF）或市场法（可比交易） | 需结合资源储量报告 |
小结口诀（便于记忆）
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